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Subrogación de deudor de hipoteca: todo lo que necesitas saber

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Subrogación de hipoteca: Definición y Explicación

¿Pero qué implica realmente una subrogación de hipoteca? En términos generales, una subrogación de hipoteca se refiere a un cambio en las condiciones de un préstamo hipotecario. Esto se puede dar cuando hay un cambio en el deudor (persona que tiene la hipoteca) o en el acreedor (entidad bancaria que otorga la hipoteca).

La palabra «subrogar» según la RAE significa «sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa». Esto es precisamente lo que ocurre en una subrogación de hipoteca. Además, esta es una decisión que puede llevarse a cabo en cualquier momento durante la vida del préstamo hipotecario, siempre y cuando se llegue a un acuerdo entre el titular de la hipoteca y el banco acreedor.

Tipos de subrogación de hipoteca

Existen diferentes tipos de subrogación de hipoteca: subrogación de deudor y subrogación de acreedor. En el primer caso, el banco puede aceptar o rechazar al nuevo deudor, mientras que en el segundo caso, se trata de transferir la hipoteca a otra entidad bancaria. Ahora profundicemos en estos tipos de subrogación.

Subrogación de deudor: Cambio de titular de la hipoteca

En ocasiones, es necesario realizar una subrogación de hipoteca por razones que no están relacionadas con la rentabilidad del préstamo. Por ejemplo, cuando se vende una propiedad que aún tiene una hipoteca pendiente de pago. En este caso, es posible llevar a cabo una subrogación de deudor, lo que implica que la deuda pasa a ser responsabilidad del comprador. Aunque no hay una legislación específica que regule esta forma de subrogación hipotecaria, se apoya en el Código Civil y la Ley Hipotecaria.

Según el Código Civil, el cambio de deudor debe contar con el consentimiento del acreedor. El banco evaluará el perfil del comprador antes de decidir si aprueba o no el préstamo hipotecario, teniendo en cuenta sus ingresos y solvencia, entre otros factores. En realidad, se requiere el consentimiento de las tres partes involucradas: el vendedor, el comprador y el acreedor.

El artículo 118 de la Ley Hipotecaria establece que «en caso de venta de una propiedad hipotecada, si el vendedor y el comprador acuerdan que el segundo se subrogará no solo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal garantizada por ella, el vendedor quedará liberado de dicha obligación si el acreedor otorga su consentimiento expreso o implícito».

Subrogación de acreedor: Cambio de entidad bancaria

Tal como hemos mencionado anteriormente, es posible transferir una hipoteca de un banco a otro. A esta acción se le conoce como subrogación de acreedor. Esta es una forma de mejorar las condiciones de la hipoteca si no estamos satisfechos con las que nos ofrece nuestro banco actual. Por lo tanto, es importante realizar comparaciones periódicas y verificar si existen condiciones más favorables que las que ya tenemos.

La subrogación de acreedor puede realizarse para cambiar el tipo de interés actual, como pasar de una hipoteca variable a una hipoteca fija o viceversa, cambiar el índice de referencia al que está vinculada la hipoteca, como pasar del IRPH al euríbor actual, extender o reducir el plazo de amortización, eliminar cláusulas o reducir comisiones, entre otros cambios posibles.

El proceso de subrogación de hipoteca es regulado por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, aunque también existen aspectos relacionados con la subrogación de acreedor establecidos en la Ley 5/2019.

El procedimiento es bastante sencillo: el titular de una hipoteca encuentra un préstamo hipotecario con condiciones más favorables y presenta una solicitud al nuevo banco. Una vez recibida la solicitud, el nuevo banco la estudiará y, si es aceptada, presentará una oferta vinculante al solicitante con las condiciones financieras del préstamo, incluyendo intereses, condiciones, costos, cuadro de amortización, entre otros.

Al mismo tiempo, el nuevo banco solicitará al banco actual la cantidad pendiente por pagar. El banco actual tiene un plazo máximo de 7 días para responder. Una vez finalizado este proceso, el banco actual tendrá hasta 15 días para realizar una contraoferta, mejorando las condiciones ofrecidas por el nuevo banco.

El deudor podrá analizar ambas propuestas y tendrá siempre la última palabra: ya sea cambiar de banco o mantener el actual, modificando las condiciones. En este sentido, una subrogación de hipoteca puede finalizar en una novación si el deudor decide finalmente no cambiar de banco y acepta las mejoras en las condiciones antes de los quince días establecidos.

Beneficios de subrogar una hipoteca

Como hemos visto, la subrogación de hipoteca puede ocurrir en diferentes escenarios y por diferentes motivos. Si hablamos en términos de rentabilidad, la subrogación de hipoteca puede representar una mejora económica significativa.

En este sentido, podemos hablar de los beneficios de la subrogación de hipoteca, pues es posible ahorrar dinero con las nuevas condiciones. Sin embargo, es importante tener en cuenta que se debe esperar cierto tiempo para compensar los gastos involucrados.

Ventajas de la subrogación por cambio de deudor

Dependiendo de si se trata del antiguo titular o del nuevo, la subrogación de una hipoteca puede tener diferentes beneficios.

En el primer caso, si se produce la subrogación debido a la venta de la vivienda hipotecada, se evitarán los posibles gastos de cancelación del préstamo. Por otro lado, los compradores se ahorrarán la comisión de apertura y otros gastos como la tasación. Además, a menos que sea necesario aumentar el capital del préstamo, no se deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Ventajas de la subrogación de hipoteca por cambio de acreedor

En el caso de la subrogación de hipoteca por cambio de acreedor, las ventajas son las siguientes:

  • Mejora del interés: ya sea porque se reduce, cambia de hipoteca variable a fija o viceversa. También es posible cambiar al euríbor actual si el IRPH es la referencia.
  • Ampliación del plazo de amortización.
  • Eliminación de cláusulas y vinculaciones.
  • No hay comisión por cancelación.

Además de la subrogación, la novación de hipoteca también se presenta como una buena alternativa: modificar el plazo de devolución o cambiar de tipo de interés puede ser beneficioso económicamente o ayudar en momentos de dificultades financieras, como ampliar el capital de la hipoteca para cubrir otras necesidades.

¿Qué se puede cambiar en una subrogación de acreedor?

Si decides cambiar tu hipoteca de banco (es decir, hacer una subrogación de hipoteca de acreedor) para obtener mejores condiciones, hay diferentes aspectos que puedes modificar.

  • Tipo de interés: cambiarlo puede reducir las cuotas, cambiar del índice de referencia IRPH al euríbor si tienes una hipoteca variable… También puedes pasar de una hipoteca variable a una fija, lo cual puede ser interesante en el momento actual.
  • Plazo de devolución: con una subrogación de hipoteca de acreedor, también puedes acortar o alargar el tiempo de devolución según te convenga. Ten en cuenta que si lo alargas, pagarás más intereses aunque las cuotas sean más bajas.
  • Comisiones: al cambiar tu hipoteca de banco, es posible eliminar ciertas comisiones, como las de amortización anticipada, por ejemplo.
  • Productos vinculados: como seguros o planes de pensiones que ya no necesitas.
  • Cláusulas abusivas: con una subrogación de hipoteca de este tipo, también es posible eliminar cláusulas abusivas, intereses de demora muy altos, etcétera.

¿Vale la pena hacer una subrogación de acreedor?

En los últimos meses, el mercado hipotecario ha experimentado una serie de cambios significativos. El aumento de los tipos de interés y el incremento del euríbor han afectado especialmente a aquellos que tenían préstamos hipotecarios variables. Por esta razón, muchos de ellos están optando por cambiar su hipoteca de variable a fija e incluso cambiar de banco para lograrlo.

En este contexto, realizar una subrogación hipotecaria puede valer la pena si tienes una hipoteca variable y necesitas cambiar a una hipoteca fija para tener un pago mensual estable. O si tienes una hipoteca fija y quieres reducir el tipo de interés.

Requisitos para realizar una subrogación hipotecaria

Para realizar una subrogación de hipoteca, deberás cumplir con ciertos requisitos. Es decir, tendrás que convencer al nuevo banco de que tienes un buen perfil para que te ofrezca mejores condiciones que las que ya tienes. Será imprescindible:

  • Contar con una buena situación económica y laboral: no tener deudas ni otros préstamos vigentes y tener cierta antigüedad laboral, idealmente con un contrato indefinido.
  • Haber pagado las cuotas de la hipoteca anterior de manera puntual durante al menos dos años. Este periodo puede variar según la entidad bancaria.
  • Es importante que el capital pendiente de amortizar no supere el 80% del valor de la vivienda. Además, si decides alargar el plazo de devolución, no podrás hacerlo por más de 30 años en total, en general.

Documentos necesarios para solicitar una subrogación hipotecaria

En cuanto a la documentación, es fundamental que sirva para demostrar los requisitos mencionados anteriormente. En concreto, necesitarás:

  • Copia válida del DNI o NIE.
  • Copia del contrato de la hipoteca.
  • Justificante de ingresos, como copia de la declaración de la renta o las tres últimas nóminas, como suele ser habitual.
  • Escritura de la vivienda, nota simple e informe de tasación.
  • Recibos de otros préstamos y autorización para que el nuevo banco pueda consultar tus datos en el CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España).

Cómo realizar una subrogación hipotecaria paso a paso

Más allá de lo anteriormente mencionado, si estás decidido a realizar una subrogación hipotecaria, es conveniente tener en cuenta varios pasos y consideraciones:

  • Explorar el mercado para conocer las opciones: el primer paso para realizar un cambio de banco adecuado es informarse sobre las mejores hipotecas disponibles para esta subrogación. Para ello, es esencial realizar comparaciones y negociar con diversas entidades para determinar cuál ofrece la mejor oferta. Puede resultar útil utilizar el comparador de hipotecas de Acierto.com.
  • Aceptar la oferta que más nos interese y presentarla a nuestro banco: una vez presentada la solicitud, el banco nos proporcionará una oferta vinculante. Si decidimos aceptarla, la nueva entidad bancaria se encargará de notificarlo a nuestro banco actual.
  • Elegir la oferta o contraoferta que más nos beneficie.
  • Formalizar la subrogación de la hipoteca mediante la escritura de subrogación y asumir los gastos correspondientes.

Gastos de subrogación de una hipoteca

Es relevante tener en cuenta que una subrogación de hipoteca conlleva distintos gastos, ya que implica escriturar y registrar la nueva hipoteca. No obstante, hay excepciones en algunos casos, como hipotecas sin comisiones por ciertos conceptos.

En cuanto a los impuestos, algunas subrogaciones están exentas, como la subrogación de deudor por compraventa del inmueble. En cualquier caso, los gastos de subrogación de hipoteca que puedes encontrarte se destinarán a cubrir los costos de la tramitación y la propia subrogación. A continuación, se detallan las partes involucradas:

Gastos de subrogación de la hipoteca por tramitación:

  • Gastos de notaría.
  • Registro de la Propiedad.
  • Gestoría.
  • En el caso de la tasación, no se aplican en subrogaciones, a menos que haya excepciones.

Comisión de subrogación de la hipoteca:

Aunque siempre conlleva algún tipo de gastos, se puede encontrar una subrogación de hipoteca con mejores condiciones que otra. Por ejemplo, en una entidad que no cobre comisiones por tramitar una novación.

Entidades donde se puede realizar una subrogación de hipoteca

En el mercado existen numerosas entidades que permiten llevar a cabo una subrogación de hipoteca. A continuación, te presentamos algunas de ellas:

  • Subrogación de hipoteca en BBVA.
  • Subrogación de hipoteca en ING.
  • Subrogación de hipoteca en Kutxabank.
  • Subrogación de hipoteca en MyInvestor.
  • Subrogación de hipoteca en Caja de Ingenieros.

Cambiar la hipoteca de banco: cómo encontrar la mejor opción

El simple hecho de considerar la posibilidad de una subrogación es positivo, ya que te llevará a comparar ofertas y productos en los principales bancos para hipotecas y recibir un buen asesoramiento. Esta es la única forma de asegurarte de que estás obteniendo las mejores condiciones para tu préstamo hipotecario. Una herramienta útil para lograrlo es utilizar el comparador de hipotecas de Acierto.com. Simplemente tendrás que responder a un sencillo cuestionario para que podamos conocer tus características y necesidades:

  • Objetivo de la hipoteca: en este caso, mejorar la actual.
  • Saldo pendiente.
  • Valor de la propiedad.
  • Número de titulares.
  • Situación laboral del titular con mayor ingreso (pensionista, trabajador permanente, autónomo, etc.).
  • Ingresos de todos los titulares.
  • Suma mensual de cualquier otro préstamo que puedas tener.
  • Provincia donde se encuentra la propiedad.
  • Datos de contacto (nombre, correo electrónico, etc.) para recibir tu estudio personalizado.

Ventajas de optar por la subrogación de hipoteca con Acierto.com

La facilidad y rapidez del proceso no son las únicas ventajas de nuestro comparador, ya que ofrece muchas más. Por ejemplo, podrás comparar los préstamos hipotecarios de más de 30 entidades al mismo tiempo en tan solo 2 minutos y analizar sus condiciones en igualdad de condiciones. No damos prioridad a los resultados de ninguna entidad o banco, somos totalmente transparentes para que puedas tomar una decisión acertada.

También ofrecemos un servicio de atención telefónica que te permitirá contratar con pleno conocimiento y con la ayuda de nuestros agentes de call center. Además, recibirás los resultados de tu comparativa de hipotecas por correo electrónico y podrás guardarlos y analizarlos cuando lo desees. Y si decides volver a comparar, siempre puedes hacerlo en cualquier momento y desde cualquier dispositivo. Nuestra plataforma es totalmente segura y accesible.

Preguntas frecuentes sobre la subrogación de hipoteca

Terminamos este artículo con algunas de las preguntas más comunes relacionadas con la subrogación de hipoteca. Si tienes alguna otra duda que no esté reflejada aquí, te recomendamos llamar a nuestro call center en horario de oficina. Puedes encontrar el número en la parte superior de la pantalla al realizar tu comparativa de hipotecas.

¿Cuántas veces puedo realizar una subrogación hipotecaria?

No existe un límite máximo de traslados de hipotecas en una misma vivienda. Sin embargo, la clave siempre radica en encontrar una institución dispuesta a concederlo. Para hacerlo más sencillo, puede intentarlo a través de Acierto.com, donde recibirá asistencia gratuita.

¿Cuánto tiempo se necesita para realizar una traslación de hipoteca?

El proceso de efectuar una subrogación de hipoteca (es decir, desde que se solicita hasta que se obtiene una respuesta) lleva un tiempo similar al de solicitar un préstamo hipotecario. Por lo general, el proceso puede extenderse entre uno y tres meses.